Trêve hivernale 2026-2027 : explications

Le 1er novembre 2026, la trêve hivernale entre en vigueur.

Pendant cinq mois, des milliers de locataires seront protégés contre leur expulsion. Mais contrairement à une idée répandue, cette protection ne signifie ni la suspension des loyers, ni l’arrêt des procédures judiciaires, ni l’impossibilité pour un propriétaire de faire valoir ses droits.

Pour les agences immobilières, c’est une période où il faut particulièrement bien distinguer les situations. Une mauvaise interprétation peut avoir des conséquences financières et juridiques importantes.

DATES OFFICIELLES

➤ Début : 1er novembre 2026 (Dimanche)

➤ Fin incluse : 31 mars 2027 (Mercredi)

Reprise possible des expulsions forcées ordinaires dès le 1er avril 2027, sous réserve des délais légaux et des décisions applicables.

La règle fondamentale figure à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Elle résulte notamment de la loi ALUR du 24 mars 2014 et des modifications introduites par la loi du 27 juillet 2023.

 

1. Pour un locataire : ce qui change réellement

 

Le locataire qui ne paie plus son loyer

C’est la situation la plus fréquente.

Prenons un exemple : un locataire doit 4 000 € de loyers à son propriétaire. Un tribunal a prononcé la résiliation de son bail et ordonné son expulsion.

Le 1er novembre, s’il bénéficie de la protection hivernale, l’expulsion forcée devient temporairement impossible. Même avec un jugement définitif, le propriétaire doit attendre la fin de la trêve.

En revanche :

• Les loyers et charges restent exigibles.
• La dette continue de s’accumuler si aucun paiement n’est effectué.
• Les démarches judiciaires et de recouvrement peuvent continuer.
• Après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation remplace généralement le loyer.
• L’expulsion pourra être exécutée après la trêve si les conditions légales sont réunies.

Un locataire doit donc comprendre une chose : la trêve hivernale suspend l’expulsion physique, pas ses obligations financières.

 

Le locataire qui a reçu un congé pour vente ou reprise

Supposons qu’un propriétaire souhaite vendre son appartement libre ou le récupérer pour y habiter.

Si le congé est valide et si le locataire ne part pas à l’échéance, le propriétaire peut engager une procédure pour obtenir son départ.

Mais il ne peut pas le mettre dehors pendant la trêve hivernale, même si le bail est terminé.

Le congé, la fin du bail et l’expulsion forcée sont trois étapes juridiquement différentes.

 

Le locataire qui provoque des nuisances

Tapage nocturne, troubles répétés du voisinage, dégradations ou manquements graves aux obligations locatives : la trêve hivernale protège en principe également le locataire contre l’expulsion matérielle.

Elle n’empêche cependant ni les actions judiciaires, ni les sanctions civiles ou pénales adaptées aux faits.

Le propriétaire ou le syndic peut donc agir, documenter les troubles et saisir le juge sans attendre le printemps.

 

Le locataire avec des enfants, âgé ou malade

Ces situations sont importantes, mais il faut éviter une confusion : avoir des enfants, être âgé ou malade ne rend pas un locataire inexpulsable toute l’année.

Pendant la trêve, le locataire bénéficie de la protection de principe.

En dehors de cette période, le juge peut prendre en compte l’âge, la santé, les ressources, la situation familiale et les démarches de relogement pour accorder des délais supplémentaires.

Depuis la loi du 27 juillet 2023, ces délais judiciaires supplémentaires sont normalement compris entre un mois et un an, selon les conditions prévues aux articles L. 412-3 et L. 412-4. Ils étaient auparavant susceptibles d’atteindre trois ans.

 

Le locataire qui souhaite régulariser sa situation

Il dispose de plusieurs moyens d’action :

• Négocier un échéancier écrit avec son propriétaire ou son agence.
• Solliciter les aides du Fonds de solidarité pour le logement (FSL).
• Faire examiner ses droits auprès de la CAF ou de la MSA.
• Saisir la commission de surendettement si sa situation le justifie.
• Demander au juge, sous certaines conditions, des délais de paiement pouvant atteindre trois ans et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La condition essentielle pour obtenir certains délais judiciaires est notamment d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et de pouvoir apurer la dette.

Un locataire ayant des difficultés financières peut donc éviter l’expulsion, mais la trêve, à elle seule, ne régularise pas sa situation.

 

2. Pour le propriétaire : quels droits conserve-t-il ?

 

Il peut poursuivre les impayés pendant tout l’hiver

La loi n’oblige pas un bailleur à attendre le 1er avril pour agir.

Il peut adresser des relances, solliciter une garantie de loyers impayés, faire délivrer un commandement de payer, engager la procédure judiciaire et obtenir un jugement.

Pour un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, en présence d’une clause résolutoire, le délai après commandement de payer est en principe de six semaines depuis la réforme de 2023.

Cela ne signifie pas que le locataire peut être expulsé automatiquement six semaines plus tard. Une décision de justice et les étapes d’exécution restent nécessaires.

Il peut vendre un logement occupé

La trêve hivernale n’interdit absolument pas la vente d’un bien immobilier.

Un propriétaire peut :

• Mettre le logement en vente avec son locataire en place.
• Organiser des visites dans les conditions légales.
• Signer une promesse de vente et un acte authentique.
• Délivrer un congé pour vente en respectant les règles applicables.

En revanche, si son objectif est de vendre le logement libre, il devra respecter les droits du locataire et, si nécessaire, obtenir son départ dans le cadre légal.

La trêve ne bloque pas la vente. Elle peut bloquer la libération effective du logement.

Il ne peut jamais expulser lui-même son locataire

Changer les serrures, retirer les meubles, exercer des pressions ou utiliser des manœuvres illégales pour contraindre l’occupant à partir constitue une faute grave, susceptible d’être pénalement sanctionnée.

L’article 226-4-2 du Code pénal prévoit jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende pour le fait de forcer autrui à quitter le lieu qu’il habite, hors procédures légales, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes.

Cette interdiction vaut aussi en dehors de la trêve.

 

3. Les exceptions : qui peut être expulsé pendant l’hiver ?

 

C’est la partie qui exige le plus de prudence. Toutes les occupations illégales ne se ressemblent pas juridiquement.

 

Le squat d’une résidence principale ou secondaire

La trêve ne protège pas les occupants entrés illégalement dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes.

Exemple : un propriétaire revient d’un déplacement et découvre que des personnes ont forcé sa porte et occupent sa résidence principale.

L’expulsion ou l’évacuation peut être organisée sans attendre la fin de l’hiver, mais elle doit passer par une procédure légale.

Pour d’autres lieux que le domicile, notamment certains logements vacants ou locaux annexes, le juge peut supprimer ou réduire la trêve lorsque les conditions d’entrée frauduleuse sont établies.

Il faut donc vérifier le statut des lieux, la manière dont les personnes y sont entrées et la décision applicable.

 

Une nouveauté majeure en 2026 : la loi RIPOST

La loi n° 2026-798 du 18 août 2026 a modifié les possibilités d’évacuation administrative.

Elle étend notamment la procédure accélérée aux occupants de meublés de tourisme qui se maintiennent après l’expiration de leur contrat.

C’est particulièrement important pour les propriétaires et agences du Bassin d’Arcachon qui pratiquent la location saisonnière.

Imaginons un vacancier qui réserve une maison pour une semaine. Le séjour se termine, mais il refuse de rendre les clés.

Depuis le 20 août 2026, le propriétaire peut, sous les conditions légales, solliciter une procédure administrative auprès du préfet, plutôt que d’être nécessairement contraint d’attendre une décision judiciaire classique.

Cette extension concerne également certaines occupations illicites de locaux commerciaux, agricoles ou professionnels, sous réserve notamment que l’occupant n’y ait pas établi son domicile.

Attention : cette procédure ne transforme pas un locataire d’habitation classique en squatteur dès que son bail prend fin.

 

Les violences conjugales ou intrafamiliales

Une personne violente peut être expulsée du domicile familial pendant la trêve lorsqu’une ordonnance de protection du juge aux affaires familiales le prévoit.

Cela concerne les couples mariés, pacsés et les concubins, notamment lorsqu’il existe des violences sur le partenaire ou un enfant.

L’article L. 412-8 prévoit expressément cette exception.

 

Le divorce

Lorsqu’une décision du juge aux affaires familiales attribue le domicile à un époux et ordonne l’expulsion de l’autre, la protection hivernale peut être écartée dans les conditions applicables à cette décision.

La rédaction exacte du jugement est importante : l’attribution de la jouissance d’un logement ne suffit pas toujours, à elle seule, à permettre son exécution immédiate.

 

Le logement devenu dangereux

Un immeuble concerné par une mesure administrative de mise en sécurité imposant l’évacuation peut devoir être quitté pendant l’hiver.

Il ne s’agit pas d’une expulsion ordinaire pour impayés, mais d’une mesure de protection des occupants face à un danger.

Un simple signalement de désordres ou une rénovation souhaitée par le propriétaire ne suffit pas : il faut examiner la mesure administrative et les obligations d’hébergement ou de relogement qui en résultent.

 

Le relogement adapté

La trêve ne fait pas obstacle à l’expulsion lorsqu’un relogement est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Il ne suffit donc pas au bailleur de proposer une solution quelconque. Son caractère réellement adapté doit pouvoir être établi.

 

4. Une protection que beaucoup ignorent : électricité, gaz et eau

 

Pendant la trêve hivernale, la loi protège également la fourniture d’énergie de la résidence principale.

 

Fourniture	Protection
Électricité	Coupure interdite pour impayés, mais réduction de puissance possible dans certains cas
Gaz naturel	Coupure interdite pour impayés
Chaleur de réseau	Interruption interdite pour impayés
Eau	Coupure pour impayés interdite toute l’année dans une résidence principale
Fioul, bois, gaz en citerne	Non couverts par cette interdiction hivernale de coupure des réseaux

 

Les bénéficiaires du chèque énergie disposent d’une protection supplémentaire contre la réduction de puissance électrique pendant l’hiver, selon les conditions prévues.

L’article L. 115-3 du Code de l’action sociale et des familles constitue la principale référence juridique.

 

5. Pour une agence immobilière : les conséquences pratiques

 

Une agence qui assure la gestion locative ne voit pas ses missions interrompues pendant la trêve. Au contraire, elle doit continuer à protéger les intérêts du propriétaire tout en respectant les droits du locataire.

 

Gestion des loyers impayés

Dès l’apparition d’un impayé, l’agence devrait vérifier le décompte, contacter le locataire, identifier les garanties mobilisables et conserver la trace des échanges.

Selon le mandat, elle peut organiser les relances, préparer un échéancier, déclarer le sinistre à l’assurance loyers impayés (GLI) et coordonner les démarches avec le commissaire de justice.

Les délais contractuels de déclaration à une GLI sont particulièrement importants : ils dépendent du contrat d’assurance, pas des dates de la trêve hivernale.

 

Obligation de signalement à la CAF ou à la MSA

Pour les bénéficiaires d’aides au logement, le signalement d’un impayé constitué obéit à des règles spécifiques.

Au 26 octobre 2026, un impayé est notamment constitué, pour le bailleur percevant l’aide, lorsque la dette atteint deux fois le montant du loyer et des charges restant à payer après déduction de l’aide. Le signalement doit alors être effectué dans un délai de deux mois.

Le défaut de signalement peut exposer le bailleur à une sanction.

 

Changement important au 1er janvier 2027

Deux décrets du 12 février 2026 modifient cette gestion pendant la trêve en cours.

Les nouvelles règles prévoient qu’un impayé pourra être constitué lorsque la dette dépasse 450 €, ou lorsqu’un défaut de paiement persiste trois mois, même pour une dette inférieure.

Elles renforcent également le rôle de la CCAPEX dans le maintien ou la suspension des aides au logement. Les nouvelles modalités s’appliquent aux situations signalées à compter du 1er janvier 2027.

C’est un point à intégrer aux procédures internes d’une agence dès cet automne.

 

Gestion des congés et des ventes

L’agence peut continuer à commercialiser les logements occupés et à administrer les congés.

Elle doit toutefois informer clairement l’acquéreur lorsqu’un bien est vendu avec un occupant dont le départ risque de nécessiter une procédure judiciaire.

Une promesse de vente prévoyant un logement libre à une date déterminée mérite une vigilance particulière si une procédure d’expulsion est en cours.

 

Gestion des copropriétés

Pour un syndic, la trêve ne met pas fin aux démarches concernant les nuisances, les dégradations ou les infractions au règlement de copropriété.

Le syndic peut documenter les troubles, informer le copropriétaire bailleur et engager les actions relevant de ses pouvoirs.

En revanche, il ne se substitue pas automatiquement au propriétaire pour demander la résiliation d’un bail. Chaque procédure dépend de la qualité pour agir et des faits reprochés.

 

Que faire si l’expulsion ne peut pas être exécutée ?

L’agence doit vérifier avec le commissaire de justice si un jugement existe, si les délais sont expirés et si le concours de la force publique est nécessaire.

Lorsque l’État refuse ce concours ou ne répond pas dans le délai prévu, une demande d’indemnisation peut être envisageable selon les conditions légales.

Ce droit n’est pas automatique : le préjudice indemnisable et la période de responsabilité de l’État doivent être établis.

 

6. Ce que disent les tribunaux : trois jurisprudences instructives

 

Les décisions de justice illustrent pourquoi il serait dangereux de considérer que tous les occupants sans titre sont automatiquement exclus de la trêve.

 

Cour d’appel de Lyon - 4 juin 2025, RG 24/09475

Des personnes occupaient un logement sans droit ni titre. La cour rappelle que l’absence de titre ne suffit pas à supprimer automatiquement la protection hivernale. Elle distingue précisément l’entrée frauduleuse dans un domicile de l’occupation d’un autre lieu, pour laquelle le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation.

Conséquence : il faut établir les conditions de l’entrée dans les lieux et distinguer les différents délais d’expulsion.

 

Tribunal judiciaire de Nantes - 22 mai 2025, RG 24/02598

Un occupant restait dans un logement social sans bénéficier du transfert du bail du locataire décédé. Le tribunal a ordonné son expulsion, mais n’a pas retenu les conditions permettant de supprimer la trêve hivernale.

Conséquence : une occupation sans droit ni titre consécutive à une situation locative ne prouve pas, à elle seule, une entrée par voie de fait.

 

Tribunal judiciaire de Caen - RG 25/00073

Dans une affaire d’occupation litigieuse, les demandeurs n’ont pas suffisamment démontré les manœuvres, menaces, contraintes ou voies de fait alléguées. Le tribunal a rejeté leur demande de suppression de la trêve hivernale.

Conséquence : les preuves matérielles et les circonstances de l’installation sont déterminantes.

 

Ces décisions illustrent l’application de la loi à des faits précis. Elles ne dispensent pas d’examiner chaque dossier, d’autant que les conditions de la procédure administrative ont été modifiées en août 2026.

 

7. Les chiffres officiels : quelle est l’ampleur du phénomène ?

 

- Expulsions avec force publique en 2025 : 30 500

- Évolution 2024-2025 : +24 %

 

En 2024, le ministère du Logement recensait 24 556 expulsions avec le concours de la force publique. La Fondation pour le logement a annoncé 30 500 ménages expulsés en 2025.

Le ministère du Logement donnait également, en mai 2025, les ordres de grandeur suivants :

 

Indicateur	Ordre de grandeur annuel
Ménages connaissant au moins un retard ou impayé de loyer	1,5 million
Ménages recevant un commandement de payer	500 000
Fonds de solidarité pour le logement	330 M€ de financements

 

Ces chiffres ne décrivent pas tous la même population ou le même stade de procédure. Un incident de paiement, un commandement de payer, une décision d’expulsion et une expulsion effectivement réalisée sont des événements différents.

La Fondation pour le logement estime en outre que les départs avant l’intervention des forces de l’ordre conduisent à une réalité humaine bien supérieure aux seules expulsions exécutées. Elle avance une estimation de 130 000 à 200 000 personnes concernées en 2025, estimation qu’il ne faut pas confondre avec un dénombrement administratif exhaustif.

 

8. Tableau synthétique : les principaux cas de figure

 

La colonne « Expulsion pendant la trêve » concerne l’exécution forcée, pas la possibilité d’engager une action en justice.

 

Situation	Expulsion pendant la trêve	Conséquence pratique
Locataire avec loyers impayés	Non, en principe	Dette et procédure continuent
Bail résilié par jugement	Non, en principe	Exécution reportée
Congé pour vente ou reprise	Non, en principe	Procédure possible, départ forcé différé
Troubles de voisinage	Non, en principe	Actions civiles et pénales possibles
Locataire en logement social	Non, en principe	Mêmes principes de protection
Famille avec enfants ou personne âgée	Non, en principe	Situation prise en compte aussi pour les délais judiciaires
Occupant sans titre après fin du bail	Non, en principe	Ce n’est pas automatiquement un squat
Sous-locataire irrégulier ou ancien hébergé	Selon le dossier	Procédure civile à examiner
Squat par effraction d’un domicile	Oui	Pas de trêve, procédure légale requise
Squat d’un autre local	Possible	Conditions de fraude et décision judiciaire à vérifier
Vacancier restant après son séjour	Procédure accélérée possible	Réforme RIPOST 2026, conditions à respecter
Violences conjugales, ordonnance de protection	Oui	Expulsion possible selon décision
Divorce avec décision judiciaire d’expulsion	Oui, selon décision	Vérifier le titre exécutoire
Immeuble sous arrêté de mise en sécurité imposant l’évacuation	Oui	Obligations de protection et de relogement à examiner
Relogement adapté assuré	Oui	L’unité et les besoins familiaux doivent être respectés
Location commerciale ou professionnelle	Selon le statut du local et de l’occupation	Régime à apprécier distinctement de l’habitation classique
Résidence secondaire louée ou occupation saisonnière	Selon le contrat et l’occupation	Ne pas assimiler automatiquement au bail de résidence principale
Coupure d’électricité pour impayés, résidence principale	Interdite	Réduction de puissance parfois possible
Coupure de gaz ou de chaleur pour impayés, résidence principale	Interdite	Dette toujours exigible
Coupure d’eau pour impayés, résidence principale	Interdite toute l’année	Protection indépendante de la saison

 

Ce tableau résume les principes généraux et leurs exceptions. Pour les occupations atypiques, le contrat, la destination effective des locaux et les modalités d’entrée dans les lieux sont déterminants.

 

Sources juridiques et statistiques principales

Les références à conserver pour une publication professionnelle ou un dossier d’agence sont notamment l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution⁠, la loi du 27 juillet 2023⁠, la loi RIPOST du 18 août 2026⁠ et l’analyse de l’ANIL sur les nouvelles règles d’impayés applicables en 2027⁠.

Pour les chiffres : le ministère du Logement⁠ et la Fondation pour le logement des défavorisés⁠.

 

En conclusion : la trêve hivernale protège le maintien dans le logement durant une période déterminée. Elle ne suspend ni les dettes ni le fonctionnement de la justice.

=> Pour un locataire, elle offre du temps pour régulariser sa situation.
=> Pour un propriétaire, elle diffère l’exercice de certains droits.
=> Pour une agence immobilière, elle exige surtout d’anticiper, de documenter et de respecter les délais.

Et l’une des informations les plus importantes pour cet hiver 2026-2027 est que les règles de gestion des impayés avec aides au logement changent en plein milieu de la trêve, dès le 1er janvier 2027.