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"Gardien d’immeuble, employé ou société externalisée : qui choisir en copropriété ?"
 
05/12/2017

Gardien d’immeuble, employé ou société externalisée : qui choisir en copropriété ?

1/ Que représente la charge d'un gardien dans le budget annuel ?

Le Syndicat des copropriétaires intervient comme employeur. Le gardien est employé avec un salaire et des charges sociales. Il est fréquent que ce coût représente la moitié du budget d’un immeuble. En moyenne, un gardien employé à plein-temps coûte à la copropriété, chaque année, environ 40 000 Euros.

Il convient d'ajouter à ce salaire un grand nombre d’avantages en nature :

- le logement

- les frais d’électricité de la loge

- le chauffage de la loge

- les factures d'eau

- les factures de téléphon

- la taxe d’habitation

- divers frais annexes : coût du remplacement pendant les congés ou les arrêts maladie, versement d’indemnités de départ en retraite, etc.

Compte tenu de ce constat, la tentation de supprimer ce poste grandit dans l’esprit de certains copropriétaires.

 

2/ Est-ce vraiment une bonne idée de supprimer le poste du gardien ?

Les professionnels considèrent qu’un gardien est «rentable» financièrement à partir de 80 à 100 logements. Mais la question du gardien n'est pas toujours financière. Certaines copropriétés souhaitent conserver le poste du gardien car les copropriétaires y voient un élément de standing ou une présence rassurante. D'autres mettront en avance que le travail réalisé par le gardien est d'une qualité supérieure à celle d'une société de nettoyage.

 

3/ Comment supprimer le poste du gardien ?

- Lorsque le gardien commet des erreurs importantes et récurrentes, le syndic peut lancer un licenciement pour faute ; une procédure compliquée rarement couronnée de succès car le gardien est un salarié très protégé.

- A l’occasion de son départ (retraite, démission…). Dans ce cas, c’est l’assemblée générale des copropriétaires qui décide. Si un gardien est en place, cela aboutit généralement à un licenciement amiable assorti au versement d’indemnités.

 

4/ Quelles solutions pour l'entretien des parties communes ?

- l'embauche d'un employé d’immeuble.

En fonction de vos besoins (établissez un cahier des charges précis!), vous pourrez opter pour un temps partiel ou plein et, dans ce cas, lui demander presque les mêmes services qu’à votre gardien. Seule différence, contrairement au gardien qui est payé à la tâche et dont l’amplitude horaire peut atteindre 47,5 heures par semaine (certains contrats prévoient, en effet, qu’il assure une permanence lorsque ses tâches sont terminées), l’employé d’immeuble est soumis à la durée légale du travail. Mais attention, excepté le problème du logement, il est aussi difficile de se séparer d’un employé d’immeuble que d’un gardien !

- la souscription d'un contrat de prestations de service avec une société de nettoyage.

Cette option a le mérite de la simplicité. En effet, il n’y a pas de gestion des fiches de paye, des congés, des arrêts maladie… Autre atout, si vous n’êtes pas satisfait de la personne chargée de l’entretien, vous pouvez demander son remplacement. En revanche, comme avec l’employé d’immeuble, la qualité du service sera généralement inférieure à celle procurée par un gardien. Par exemple, en fonction de la périodicité des visites, une ampoule grillée pourra rester plusieurs jours sans être remplacée, ce qui contraint souvent les copropriétaires à prendre eux-mêmes en charge ces menues tâches…