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"Comment agrandir (légalement) son logement ? Acquisition des parties communes"
 
07/11/2017

Comment agrandir (légalement) son logement ? Acquisition des parties communes

Malgré le très faible taux de crédits immobiliers, le prix des appartements augmente inexorablement...

A Paris, par exemple, les notaires ont constaté au second trimestre 2017 une hausse de 6,5% en un an pour atteindre les 8.670 €/m² voire (chiffres à confirmer) plus de 6% au troisième trimestre 2017 pour dépasser les 9.450 €/m². 

 

Il est donc plus difficile d’acquérir un appartement avec une pièce de plus.

 

Dans ces conditions, il peut-être intéressant d’agrandir son logement en mètre carré ou en volume en faisant l’acquisition de parties communes !

 

Pour mémoire, les parties communes sont les parties de bâtiments et de terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

 

1/ Quelle partie commune acheter ?

 

Nous pouvons prendre pour exemple :

  • l’ancienne loge après la suppression définitive de l’emploi de gardien, 
  • une partie de la cour ou d’un jardin commun pouvant être privatisée, 
  • un couloir permettant de réunir deux chambres de service, 
  • un palier d’étage, 
  • etc.

 

2/ Quelle condition de majorité ?

 

Aux termes des dispositions du dernier alinéa de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, seul le syndicat des copropriétaires est habilité à accepter la vente d’une part des parties communes.

 

  Dans cas sont possibles :

 

  • La conservation de la partie commune à vendre n’est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble

 

Ce droit accordé au syndicat ne s'exercera que si, et seulement si, la cession de ces parties communes répond à l'intérêt de la copropriété.

 

Lors d’une assemblée générale dûment convoquée, la double majorité est requise (50% des copropriétaires en nombre et 2/3 des tantièmes) est nécessaire pour décider une telle aliénation.

 

En d’autres termes, dans une copropriété comprenant 20 personnes totalisant 1.000 millièmes, la décision sera adoptée, dès lors que 11 copropriétaires représentant au moins 667 millièmes auront accepté la proposition.

 

Il est d’usage de définir l’inutilité de parties communes lorsqu’elles n’affectent plus les les conditions de confort et d'agrément des autres copropriétaires. En cela, si une partie de palier reliant un lot à un autre lot ne présente plus aucune utilité pour les autres copropriétaires, elle est devenue inutile pour le syndicat. 

 

  • La conservation de la partie commune à vendre est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble

 

L’unanimité de tous les copropriétaires est requise.

 

3/ Comment déterminer le prix de vente ?

 

S’il est entendu que si le syndicat peut céder une partie commune, il doit encore en retirer une contrepartie pécuniaire. Les cessions à l’euro symbolique n’existent plus que dans le fantasme des demandeurs. Cet euro symbolique se nove en prix réel et sérieux par le notaire, afin que le Conservateur des Hypothèques puisse agréer une telle acquisition et percevoir l’ensemble des taxes y afférentes.

 

Ceci rappelé, le prix est sans aucun doute le point le plus subjectif qu’il soit dans une telle cession. L'évaluation du prix d’une partie commune n'obéit en effet à aucune règle.

 

Pour estimer sa valeur, il faut peut-être tenir compte du prix du marché immobilier (situation de l'immeuble, état du bien, etc.), mais il est important également de prévoir la plus-value générée par cet ajout. Ce second point est le plus compliqué à estimer dans la mesure où cela provoque souvent la jalousie des autres copropriétaires et souhaitant s’accaparer l’éventuelle plus-value que pourrait (au conditionnel) gagner l’acquéreur…

 

Il est donc important d’estimer le prix auquel pourrait être vendu le logement en l’état et le bénéfice en cas de vente en y intégrant la partie commune acquise. C'est hélas et uniquement ce que vont regarder les copropriétaires.

 

Finalement, le prix de la transaction se situera entre la valeur estimée de la partie commune au prix du marché et le gain que cette dernière apporte sur la valeur du logement déduit de l'ensemble des frais pour l'opération d'acquisition.

 

Il est important de préciser que le copropriétaire acheteur recevra nécessairement une part du prix de vente, comme nous le verrons brièvement ci-après. 

 

4/ Quelle marche à suivre ? 

 

Il est indispensable de préparer la demande en amont de l'assemblée générale : 

  • élaboration d'un plan géomètre de l'avant/après,
  • prix proposé, 
  • modificatifs du règlement de copropriété comprenant la création d'un ou plusieurs lots supplémentaires, 
  • l'affectation des tantièmes, 
  • la nouvelle répartition des charges, 
  • le nouvel état descriptif de division

 

Ces éléments sont à joindre à la demande d'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale. 

 

 Si cette volonté d’acquérir ces parties communes s’accompagne de travaux sur le gros œuvre, lesdits travaux feront aussi l’objet d’une ou plusieurs décisions de l’assemblée générale, laquelle statuera désormais à la majorité absolue.

 

 Enfin, il est conseillé de porter cette demande  l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire. Nous déconseillons fortement les assemblées extraordinaire tant le taux d’absentéisme est élevé. 

 

 

5/ L'assemblée générale accepte la vente d'une partie commune, que faire ensuite ?

 

Le syndic doit obligatoirement, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, adresser le procès-verbal aux copropriétaires défaillants ou opposants, lesquels disposent de deux mois pour contester les décisions prises en réunion en application de l’article 42 de la loi n°65-557 susdite.

 

Ce procès-verbal est ensuite déposé par le syndic au rang des minutes du notaire.

 

Après avoir établi et publié auprès de la Conservation des Hypothèques les modificatifs du règlement de copropriété en y joignant le nouvel état descriptif de division, le notaire rédige l'acte de vente entre le syndicat des copropriétaires et l’acquéreur des parties communes.

 

La vente est réellement réalisée à partir de ce moment.

 

6/ Répartition du prix de la vente : tout le monde gagnant ?

 

En qualité d'administrateur de la copropriété, le syndic doit répartir le prix de vente entre tous les copropriétaires, y compris l'acquéreur, au prorata des tantièmes de copropriété, générales ou spéciales, sans exception.

 

 

En résumé, les résolutions impératives à inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale sont :

  • Création d’un lot de copropriété et de ses tantièmes corrélatifs
  • Vente du lot de copropriété ainsi créé – détermination du prix de vente
  • Etablissement des certificats et diagnostics – charge
  • Désignation d’un notaire pour rédiger l’acte de vente et l’état descriptif de division, les publier et, en règle générale, effectuer toutes les diligences nécessaires à la régularisation des actes générés par le vote des résolutions ci-dessus
  • Délégation de pouvoir au syndic
  • Honoraires du syndic pour la régularisation de la vente et du modificatif du règlement de copropriété ci-dessus votés
  • Répartition du prix de vente

 

Pour plus d'informations à propos de l'acquisition de partie commune dans un immeuble en copropriété contactez Stéphanie Saldana au 01 44 68 33 33.