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PARTICULIER VS PRO : mise en location et gestion locative


"PARTICULIER VS  PRO : mise en location et gestion locative"
 

Lorsqu’une personne investit dans un achat à but locatif, son souhait est de trouver le locataire idéal : celui qui paye son loyer chaque mois.

 

Pour cela, il y a deux étapes à prendre en compte :

1 : La mise en location

2 : La gestion du bien

 

Quelle est la différence entre une mise en location et la gestion du bien ?

 

MISE EN LOCATION

 

Définition : Le principe de la mise en location, c’est de trouver des locataires solvables.

 

Quelles sont les différentes missions ? 

 

Pour un particulier (gratuit)

  • Estimer son bien selon le prix du marché
  • Faire des photos et établir une description pour la publication (leboncoin)
  • Faire des visites selon les disponibilités des potentiels clients
  • Étudier les dossiers (lister les pièces importantes, vérification des pièces)
  • Établir les diagnostics locatifs
  • Rédaction d’un bail précis et annexer tous les documents obligatoires
  • Faire un état des lieux du logement + réclamer l’assurance habitation

 

Pour un professionnel (payant et règlementé selon la LOI ALUR)

  • Estimation du bien avec une connaissance des prix du marché
  • Faire des photos de qualité (logiciel et équipement professionnel + formation pour prendre les meilleures angles) + établir la description avec les éléments importants pour attirer le locataire potentiel 
  • Publication sur tous nos supports publicitaires (notre site internet, réseaux sociaux, seloger.com, leboncoin, avendrealouer, logicimmo)
  • Demande de pièces selon une liste particulière, étude de chaque pièce)
  • Établir les diagnostics locatifs
  • Rédaction d’un bail selon notre caisse de garantie et annexes de tous les documents obligatoires pour éviter la nullité du bail
  • Établissement d’un état des lieux du logement + assurance habitation

 

A QUEL PRIX ?

Les mandataires sont à ce jour réglementés par la loi ALUR concernant les honoraires de mise en location.

 

La règle du calcul de la loi ALUR est la suivante :

 

1/ Pour les visites du bien, la constitution du dossier, la rédaction de l’acte, il y a trois prix différents selon la zone où se situe le bien :

 

  • La zone très tendue (12 € du m2)
  • La zone tendue (10 € du m2)
  • Autres zones (8 € du m2)

 

Exemple :

Appartement 3 pièces de 70 m2 situé à PARIS 12ème

Paris 12ième à zone très tendue à 12 € du m2 soit 12 € x 70 m2 

 

Donc pour les visites du bien, la constitution du dossier et la rédaction de l’acte, une parties des honoraires s’élèvent à 840 euros.

 

CONCLUSION

la mise en location est l’étape la plus importante. Pourquoi ?

 

  • Savoir mettre en avant son logement pour attirer un potentiel locataire ;  
  • Avoir du temps à consacrer pour faire des visites et répondre aux interrogations du potentiel locataire ;
  • Être attentif à l’étude du dossier locataire et connaitre toutes les pièces à demander ;
  • Avoir un bail d’habitation selon la loi ALUR et connaitre tous les documents à annexer au bail ;
  • Avoir du temps pour effectuer un état des lieux complet du logement ;

 

C’est un travail qui demande de la rigueur, du temps et de la précision.


LA GESTION LOCATIVE

 

Pour un particulier

Définition : Le principe de la gestion locative, c’est de gérer son bien et d’être en relation avec son locataire. 

 

Par un professionnel

Le principe de la gestion locative, c’est de faire gérer son bien par un professionnel, celui-ci aura pour rôle d’être l’intermédiaire entre le propriétaire et le locataire. 

 

Quelles sont les missions d’une gestion ? 

 

Le particulier ou le professionnel devra remplir plusieurs missions concernant la gestion du bien :

 

  • Le suivi du dossier ;
  • Assistances et interventions spécifiques ;

 

 

 PARTICULIER (gratuit)

 

 1. Suivi du dossier 

  • prendre en charge la relation avec le locataire ;
  • Envoyer des quittances et encaisser les loyers ;
  • Appliquer les indices de révisions ;
  • Payer les charges de copropriété auprès du syndic ;
  • Faire les régularisations des charges locatives ;
  • S’occuper des litiges (avec le locataire)  ;

 

2. Assistances interventions spécifiques 

  • Gestion des déclarations de sinistre ;
  • Gestion des pannes ;
  • Gestion des devis ;
  • Suivi des travaux ;

 

En définitif, la gestion du bien est aussi un travail qui peut prendre du temps et qui peut être compliqué à gérer lorsqu’il n’y a aucun intermédiaire.

 

PROFESSIONNEL (payant)

Le professionnel doit remplir plusieurs missions concernant la gestion du bien :

  • Le suivi du dossier ;
  • Assistances et interventions spécifiques ;

 

1. Suivi du dossier 

  • Le mandataire prend en charge la relation avec le locataire ;
  • Le mandataire doit envoyer les quittances et encaisser les loyers ;
  • Le mandataire doit appliquer les indices de révisions ;
  • Le mandataire doit établir le règlement du loyer au propriétaire et envoyer un compte rendu de gérance ;
  • Le mandataire doit payer les charges de copropriété auprès du syndic ;
  • Le mandataire doit faire les régularisations des charges locatives ;
  • Le mandataire doit s’occuper des litiges ;

 

2. Assistances interventions spécifiques 

  • Gestion des déclarations de sinistre ;
  • Gestion des pannes ;
  • Gestion des devis ;
  • Suivi des travaux ;
  • Envoyer un récapitulatif annuel d’aide à la déclaration d’impôt;

 

En définitif, le propriétaire qui confie son bien à un professionnel n’a plus qu’à recevoir les loyers de son locataire et les comptes rendu de gérance.

 

A QUEL PRIX ?

 

Pour la plupart, le mandataire perçoit un pourcentage mensuel sur les loyers encaissés.

 

Exemple : Le propriétaire M. X a souhaité faire appel à notre cabinet pour la gestion de son bien.

 

Appartement deux pièces de 50 m2 situé à la Teste de Buch

Loyer mensuel charges comprises : 650 euros

Gestion locative : 6% TTC 

 

Soit un total mensuel : 6 % de 650 € = 39 euros.

Donc tous les mois, nous créditerons la somme de 39 euros de cses loyers encaissés. Il recevra donc 611 euros / mois.

 

Le prix de la tranquillité est de 39 euros pour Monsieur X. Le cout de ces différentes prestations ne sont-elles pas intéressantes ?

 

CONCLUSION

Pour conclure, la mise en location et la gestion locative sont deux procédés complètement différents.

 

Toutes ces missions demandent du temps, de l’organisation, de la précision ainsi qu’une excellente connaissance juridique. 

 

Si vous n’avez pas le temps pour faire une mise en location et gérer votre bien, vous pouvez dès maintenant me contacter, je serai ravie de vous présenter notre façon de travailler.

Retrouvez moi sur Facebook @julialaplaudGI

Mes coordonnées : 06.80.68.98.45

 

Passez me voir à notre cabinet : 9 AVENUE CHARLES DE GAULLE – 33260 LA TESTE DE BUCH !

 

A bientôt !