Groupe INVEST
Agence immobilière La Teste et Paris 12ème
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Augmenter le montant du loyer quand on est propriétaire bailleur


"Augmenter le montant du loyer quand on est propriétaire bailleur"
 

A/ Lorsque votre locataire est dans les lieux


Dans ce cas, les augmentations de loyer sont strictement encadrées : seules trois possibilités s’offrent à vous.


Une fois le bail signé, le loyer qui figure dans le contrat de location ne peut pas être changé par le propriétaire. 

 

Mais des exceptions sont prévues à cette règle.

 

1/ la révision du loyer

Chaque année, suivant l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL), les loyers peuvent être augmentés.

 

Attention ⚠️ :
• Ceci n’est possible que si le bail comporte une « clause de révision ». Elle s’applique soit à la date anniversaire du bail, soit à la date indiquée dans le contrat. 
• Selon les modalités de la loi ALUR ( du 27 mars 2014) : si l'indexation n'est pas demandée par le propriétaire dans l'année de sa prise d'effet, elle est perdue et ne pourra être rattrapée.

 

2/ le loyer manifestement sous-évalué

Il s’agit de la procédure de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 qui est très contraignante :
Lorsqu’un locataire est en place depuis de nombreuses années, et si le bail n’inclut pas de clause de révision, le loyer payé par le locataire peut se révéler inférieur aux loyers de marché. Le bailleur peut donc être tenté d’augmenter son loyer. Mais des règles strictes s’appliquent selon l’emplacement du logement :

 

> en zone détendue 

Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer, uniquement si celui-ci est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Le bailleur doit adresser sa proposition au locataire 6 mois au moins avant la fin du bail, en indiquant 6 références (pour les agglomérations de plus d’un million d’habitants) ou 3 références (pour les agglomérations de moins d’un million d’habitants) précises qui justifient le nouveau loyer.


Chaque référence doit mentionner : 
• le nom de la rue, 
• l’indication partielle du numéro de l’immeuble (par dizaine), 
• l’étage de l’appartement et la présence éventuelle d’un ascenseur, 
• la surface du logement et le nombre de ses pièces principales, 
• l’existence d’annexes éventuelles, 
• son état d’équipement (WC intérieur, salle d’eau, chauffage, etc.), 
• la qualité et l’époque de construction de l’immeuble, 
• l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de 3 ans et le montant du loyer mensuel, hors charges.


Trois possibilités ensuite :

  1. soit le locataire accepte par écrit la proposition de nouveau loyer, 
  2. soit il la refuse par écrit également, 
  3. soit il ne répond pas 4 mois avant la fin du bail,

Le propriétaire ou le locataire peuvent alors gratuitement saisir la commission départementale de conciliation par lettre recommandée avec accusé de réception.


La commission de conciliation convoquera les parties pour trouver un accord. Le locataire peut alors présenter ses propres références. La commission rend son avis dans un délai de deux mois. Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire peut saisir le juge d'instance. Si avant l'expiration du bail, le juge d'instance n'est pas saisi et si aucun accord n'est intervenu, le contrat est reconduit aux conditions antérieures, avec le même loyer, pour 3 ou 6 ans.


L'augmentation du loyer décidée par accord des parties ou par le juge s'appliquera progressivement. Le renouvellement du bail peut faire l'objet d'un contrat écrit ou d'un avenant portant sur le nouveau montant du loyer.


> en zone tendue 

 

Le propriétaire pourra engager la même procédure que précédemment, mais la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

 

3/ En cas de travaux importants

Attention, le simple coup de peinture ne suffit pas. Il faut améliorer significativement le confort du logement. 


La nature des travaux ne suffit pas à provoquer la hausse du loyer : le bailleur doit obtenir l’accord formel de son locataire de payer un loyer plus élevé, soit par une clause du bail qui le prévoit, soit par un avenant au contrat de location.

 

Dans les zones tendues, en cas de réalisation de travaux d’amélioration ou liés à la décence du logement, et sous réserve que le loyer soit sous-évalué, le montant des travaux devra être au moins égal à la dernière année de loyer. La hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.


Par exemple, si le montant des travaux s’élève à 5.000 euros la majoration peut s’élever à 750 euros. On divise ce montant par 12 pour connaître l’augmentation possible du loyer mensuel : 750 / 12 = 62,5 euros.

 

 

B/ Lorsque votre locataire donne congé et que vous souhaitez relouer

 

1/ la réalisation de travaux importants

Le propriétaire bailleur a réalisé, à la sortie du précédent locataire, des travaux d’amélioration :
• travaux qui ont porté au logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie
• Travaux de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes

 

Pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. 


Dans cette hypothèse, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises

 

2/ le loyer manifestement sous-évalué

Confère la procédure de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 indiquée ci-dessus.

 

 

CONCLUSION

Afin d'obtenir légalement la révision d'un loyer, des procédures sont donc strictement à mettre en place. Les professionnels de la gestion locative de chez Groupe INVEST possèdent expérience et expertise en la matière, n'hésitez pas à leur confier ces travaux.